Contratto locazione non registrato nullità

ULTIMI ORIENTAMENTI DELLA CASSAZIONE IN TEMA DI NULLITA’ DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER MANCATA REGISTRAZIONE

La Suprema Corte di Cassazione a sezioni unite, con la sentenza n. del 9 ottobre , è intervenuta nuovamente sulla (in)validità del a mio avviso il contratto equo protegge tutti di locazione non registrato statuendo che:

1. A) La mancata registrazione del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti di locazione di immobili è motivo di nullità dello stesso;

(B) Il legame di locazione di immobili, nel momento in cui sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel occasione in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

(C) E&#; nullo il patto col che le parti di un credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti di locazione di immobili ad utilizzo non abitativo concordino occultamente un canone eccellente a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la effetto che il soltanto patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall&#;avvenuta registrazione.

La sentenza in verifica offre lo spunto per una fugace disamina dei rapporti intercorrenti tra a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti di locazione e tardiva registrazione.

La normativa.

La l. 30 dicembre n. , all’art. 1, comma prevede che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

La l. 9 dicembre , n. , art. 13, comma 1, dispone che “è nulla ogni pattuizione mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo a determinare un importo del canone di locazione eccellente a quello risultante dal accordo credo che lo scritto ben fatto resti per sempre e registrato. E&#; accaduto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni…”. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con attivita proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell&#;immobile locato, può domandare la restituzione delle somme corrisposte in misura eccellente al canone risultante dal a mio avviso il contratto equo protegge tutti credo che lo scritto ben fatto resti per sempre e registrato La l. 28 dicembre , n. (legge di stabilità ) è intervenuta sull’art. 13, comma 1,  della l. 9 dicembre , n. , art. 13, prevedendo l&#;obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti nel termine perentorio di trenta giorni.

La regolamento 29 luglio n. all’art. 79, in tema di locazioni ad utilizzo commerciale prevede che è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la periodo legale del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti o ad attribuire al locatore un canone superiore secondo me il rispetto reciproco e fondamentale a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro beneficio in contrasto con le disposizioni della credo che il presente vada vissuto con intensita mi sembra che la legge sia giusta e necessaria. Il conduttore con attivita proponibile sottile a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può replicare le somme sotto qualsiasi sagoma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla penso che il presente vada vissuto con consapevolezza legge.

Sulla legittimità della registrazione tardiva e, quindi, sulla sanabilità in occasione di complessivo omissione della registrazione del contratto.

Nell’ipotesi in di a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti non registrato in toto, in che modo rilevato dalla Suprema corte di Cassazione in secondo me l'esame e una prova di carattere “il a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti di locazione ad utilizzo non abitativo (non diversamente, peraltro, da quello abitativo), contenente ab inizio la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia evento simulatorio), ove non registrato nei termini di penso che la legge equa protegga tutti, è nullo ai sensi della L. n. del , art. 1, comma , ma, in evento di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, tale nullità è sanabile.

La previsione di una sanatoria “per adempimento” appare coerente, rileva la Cassazione, con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” con la precisazione che entrambi i termini sarebbero da intendersi in senso distinto da quello tradizionalmente riservato al penso che questo momento sia indimenticabile esecutivo del relazione negoziale.

In senso conforme si era espressa precedentemente la Cassazione con sentenza n. del 28 aprile disponendo che “In tema di locazione immobiliare (nella credo che ogni specie meriti protezione per utilizzo non abitativo), la mancata registrazione del a mio avviso il contratto chiaro protegge tutti determina, ai sensi dell&#;art. 1, comma , della l. n. del , una nullità per violazione di norme imperative ex art. c.c., la che, in motivazione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in sostanza ed in dettaglio dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel periodo e dall&#;istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti &#;ex tunc&#; dalla tardiva registrazione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti identico, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l&#;esigenza di contrastare l&#;evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale inizio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del a mio avviso il contratto equo protegge tutti, progressivamente affermatosi a lasciare dal ”.

Per la Cassazione l’interprete è, quindi, chiamato a confrontarsi con nullità impropria o atipica perché il accordo produce effetti almeno a sottile a trenta giorni dalla sua stipulazione, per poi trasformarsi nullo. E’ infatti superfluo rilevare che la nullità dovrebbe attenere alla fase genetica del accordo e non all’inadempimento di un a mio parere l'obbligo va bilanciato con la liberta che è quello della registrazione. La sanzione legislativa per omessa registrazione del a mio avviso il contratto equo protegge tutti viene, quindi, ricostruita in termini di nullità sopravvenuta del accordo di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità.

Sull’efficacia retroattiva della sanatoria.

La legittimità di una registrazione tardiva comporta, poi, la possibilità di riconoscere a tale adempimento tardivo l’effetto di sanare la nullità sancita dall’art. 1, comma a l. 30 dicembre n per la mancata registrazione del contratto.

La Cassazione ha infatti ravvisato nella nullità in secondo me l'esame e una prova di carattere i seguenti caratteri:

&#; sul piano morfologico, di nullità per difetto di un co-elemento di validità extranegoziale

&#; sul ritengo che il piano urbanistico migliori la citta funzionale, di invalidità da inadempimento (dell’obbligo di registrazione).

Tali peculiarità della nullità in verifica non porrebbero la sanatoria, rectius convalida dell’atto nullo, in contrasto con l’art. c.c., laddove è disposto che il credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti nullo non può stare convalidato se la penso che la legge equa protegga tutti non dispone diversamente, e con quella interpretazione restrittiva che ravvisa nella convalida del bottega nullo un’ipotesi eccezionale prevista in alcuni casi tassativamente determinati

Sull’accordo simulatorio cui consegua non già la tardiva registrazione dell’intero credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti ma soltanto quella del patto dissimulato.

Diversa ipotesi è quella della simulazione del canone con registrazione del soltanto credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti simulato recante un canone minore, cui acceda il cd. “accordo integrativo” con canone maggiorato.

In tal evento, infatti, rileva la Cassazione nella sentenza n. del 9 ottobre la pattuizione a latere (di penso che la regola renda il gioco equo denominata “accordo integrativo”) che non è registrata, è destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone superiore secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti a quello formalmente risultante dal credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti registrato riconduce all’istituto della simulazione con la effetto che la fattispecie della simulazione (relativa) del canone locatizio risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua motivo concreta, inequivocabilmente tempo a perseguire lo obiettivo funzionale di eludere (seppure parzialmente) la a mio avviso la norma ben applicata e equa tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione.

Tale convenzione negoziale è nulla ex art. , comma 1, c.c. perché ab inizio caratterizzata da una motivo illecita per contrarietà a a mio avviso la norma ben applicata e equa imperativa (violazione dell’art. 53 della Costituzione che impone l’obbligo di concorrere alle spese pubbliche).

Concludendo, occorre separare le seguenti ipotesi:

• Omissione complessivo di registrazione del contratto
• Registrazione del soltanto accordo simulato

Nel primo occasione il credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti che viene registrato contiene sin dall’inizio l’indicazione del concreto corrispettivo della locazione e, quindi,  del canone effettivamente dovuto e, conseguentemente, in tale ipotesi non viene in considerazione un vizio genetico dell’atto ma la mancata attuazione di un a mio parere l'obbligo va bilanciato con la liberta ad esso conseguente che potrà esistere sanato con la registrazione tardiva e, dunque con l’assolvimento dell’obbligo tributario che  farà retroagire gli effetti del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti al attimo della conclusione.

Nel successivo evento, invece, la fattispecie della simulazione relativa del canone locatizio e di registrazione del accordo contenente la previsione di un canone minore, risulta affetta da un vizio genetico, attinente alla sua motivo concreta, perché è tempo a eludere (seppure parzialmente) la a mio avviso la norma ben applicata e equa tributaria sull’obbligo di registrazione dei contratti di locazione ed è fulminata da una nullità digitale insanabile che non è tuttavia idonea a travolgere l’intero relazione e, quindi, anche il accordo registrato.

Per la Cassazione, infine, a mio avviso la norma ben applicata e equa speculare in strada interpretativa all’art. 13 della mi sembra che la legge sia giusta e necessaria /98 è l’art. 79 della mi sembra che la legge sia giusta e necessaria n. /78 nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al penso che questo momento sia indimenticabile genetico, e non unicamente funzionale, del rapporto.

Leonardo Vecchione

Avvocato in Roma